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Documentação

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Hoje resolvi falar sobre um assunto bem “cansativo” quando se trata de compra de imóveis: a documentação!

Quando encontramos o terreno que compramos, tínhamos o contato direto do proprietário. Como pretendíamos economizar o máximo possível e também já tínhamos algum noção sobre esse processo de compra e venda, optamos por negociar diretamente com os proprietários e sem auxilio de um corretor.
Mas foi muito complicado achar um compilado de informações, em cada lugar que eu lia encontrava coisas diferentes.

Ao optar por fazer uma compra através de um corretor temos a vantagem de “encurtar” o caminho. Pois ele irá atrás de toda a documentação necessária e fará todo a parte burocrática, para facilitar e também dar segurança a negociação.
Obviamente essa facilidade terá um custo, mas muitas vezes compensa pagar a mais e se stressar menos, afinal comprar um imóvel não é algo trivial e requer muito cuidado.

No nosso caso só negociamos diretamente pois tínhamos total segurança do que estávamos fazendo. Além do mais, já estávamos no limite do nosso orçamento (na real já havíamos passado um pouco) e os custos com corretagem iriam inviabilizar a nossa compra.

Para auxiliar que vai fazer a negociação por conta própria, e também para quem fará através de um corretor e deseja ter conhecimento de como será feito, listo abaixo os passos que seguimos:

Conferir a situação do imóvel

Antes de assinar qualquer contrato e realizar qualquer pagamento confira a situação do imóvel que vocês está querendo adquirir. Os documentos que podem ser solicitados/analisados são:

  • Certidão de Ônus Reais: Obtido no Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Serve para verificar se há algum ônus que recaia sobre o imóvel, como por exemplo, se ele foi dado como garantia em um financiamento, se há uma outra promessa de compra e venda registrada, etc…
  • Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias: Também obtido no Registro de Imóveis, serve para verificar se há alguma ação real ou pessoal que recaia sobre o imóvel, por exemplo, ações judiciais em que uma terceira pessoa alegar ter direitos sobre o imóvel ou reivindica o imóvel para si.
  • IPTU: Verifique junto a Prefeitura se o pagamento do IPTU está em dia. Esse documento deverá ser apresentado ao tabelionato para a transferência do imóvel para seu nome.
  • Certidão Negativa de Condomínio: Caso o imóvel esteja em um condomínio solicite também uma negativa de débitos em que a administradora do condomínio informa que não há dívidas condominiais para o imóvel. Este documento não é obrigatório apresentar no Tabelionato, mas acho importante ter certeza que não há dívidas no imóvel.
  • Outros documentos: Também é possível verificar junto as Secretarias de Cultura, Meio-Ambiente e Obras se o imóvel está tombado ou se o município planeja desapropriá-lo. Não fizemos essas verificações na nossa compra pois não julgamos necessário, mas se você possuir dúvidas e julgar necessário, vale a pena conferir.

 

Conferir a situação jurídica dos vendedores

Estando tudo certo com o imóvel, é preciso verificar a situação jurídica dos vendedores.
É muito importante verificar se os vendedores possuem dívidas, em alguns casos a negociação pode até ser desfeita pois o imóvel pode ter sido dado como garantia nessa dívida.
Listo abaixo algumas das certidões negativas que podem ser solicitadas aos vendedores.

  • Certidão negativa de protestos: Obtidas em cartórios, verifica se a pessoa possuí ou não inadimplência junto ao Cartório de Protestos.
  • Certidão negativa de  ações cíveis e criminais: Obtidas no site da Justiça Federal, verifica a existência de ação civil ou criminal.
  • Certidão negativa de  execuções fiscais estadual e municipal: Geralmente obtidas nos sites das respectivas secretarias de fazenda, verifica se existem dívidas tributárias junto aos órgãos estaduais e municipais.
  • Certidão de  quitação de tributos federais: Obtida no site da Receita Federal, para verificar se existem dívidas tributárias Federais.
  • Certidão negativa de  ações trabalhistas: Obtida no site http://www.tst.jus.br/certidao
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela: Obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas, verifica se existe algum processo contra pessoa física solicitando a sua interdição, tutela e curatela, ou seja, processos que visam restringir, no todo ou em parte, de gerir seus negócios e atos decorrentes da vida.

No nosso caso julgamos necessário verificar apenas a de ações cíveis e criminais, de execuções ficais, de quitação de tributos federais e ações trabalhistas.


Contrato

Tudo certo com a documentação, valor e forma de pagamento acertados, é a hora do contrato (se necessário).
Se você estiver negociando com um corretor ele fará para você um documento chamado “Promessa de Compra e Venda“. Caso não esteja utilizando serviços de corretagem você mesmo pode fazer.
Vale lembrar que ele não é obrigatório. Se você combinou pagar o imóvel no momento da assinatura da transferência, por exemplo, esse contrato não se faz necessário.
No nosso caso, combinamos que pagaríamos uma entrada para “garantir” o negócio e o restante do valor apenas no momento da transferência. Então o contrato era necessário para nos amparar legalmente, pois já estávamos pagando antes mesmo de termos o terreno no nosso nome.

Existem exemplos deste documento pela internet, mas basicamente ele contem:

  • Informações pessoais dos promitentes vendedores e promitentes compradores
  • Dados do imóvel que está sendo vendido/comprado
  • Como será feito o pagamento
  • Podem ser incluídas clausulas rescisórias caso alguma das partes desista do negócio.

No nosso caso, especificamos no contrato que pagaríamos um sinal em favor dos vendedores, imediatamente após a assinatura da Promessa de Compra e Venda.
Para que ambos fiquem amparados legalmente, vá até um tabelionato de serviços notariais, e reconheça a firma de todos os que assinaram o contrato.


Lavratura da escritura pública

O próximo passo é encaminhar a documentação em um Tabelionato para que seja feita a Escritura Pública de Compra e Venda.
Na minha cidade existem 12 tabelionatos de serviços notariais, e consultando os que possuem site encontrei em cada um, uma informação diferente. Então minha sugestão é: escolha qual Tabelionato deseja utilizar para a assinatura da transferência e se informe diretamente com eles com relação aos documentos necessários para dar encaminhamento na transferência. Entre em contato o quanto antes para poder providenciar tudo com calma. Pois além de documentos do imóvel atualizados você também precisará ir atrás de certidões atualizadas de nascimento ou casamento, por exemplo.
Você, seu corretor ou qualquer pessoa pode deixar a documentação necessária no tabelionato, informando também o valor que será pago pelo imóvel.

Após entregarmos a documentação, o tabelionato enviou as informações para a Prefeitura que foi até o local avaliar o terreno.
Em cima do valor avaliado pela Prefeitura (que pode ser mais alto que o valor da escritura) é gerada a guia para o pagamento do ITBI, que corresponde a 3% do valor do imóvel (de acordo com o valor avaliado pela Prefeitura). No nosso caso a prefeitura avaliou nosso terreno em 10.000,00 a mais do que realmente pagamos. 😦
Na minha cidade, a Prefeitura tem o prazo de 5 dias úteis para fazer esta avaliação, mas isso pode variar em cada cidade.
Após essa avaliação o tabelionato nos encaminhou a guia para efetuar o pagamento. Depois do pagamento realizado, é só marcar no tabelionato um horário para leitura da escritura e assinaturas.
No momento da assinatura é necessário que já tenha sido pago o imóvel ao proprietário, ou em caso de parcelamento deverá constar na escritura.
A guia original de pagamento do ITBI também deve ser apresentada no momento da escrituração.
Após a assinatura, a escritura pública precisa ser enviada ao Registro de Imóveis que atende a região onde está situado o imóvel adquirido. Entre 30 e 60 dias, você receberá definitiva, no seu nome.

– No tabelionato onde encaminhamos a transferência, eles mesmos vão atrás dos documentos necessários. Porém já possuíamos todos pois quisemos verificar antes da assinatura do contrato. Do contrário não precisaríamos ter ido atrás disso.
– O tabelionato também enviou a escritura pública para o Registro de Imóveis, e depois retiramos a escritura definitiva com eles. Mas poderíamos ter ido pessoalmente ao Registro de Imóveis, se preferíssemos. Optamos pela praticidade! 😀
– É importante que o documento seja entregue o quanto antes no Registro de Imóveis, pois só após disso que o imóvel será definitivamente seu.

– Lembre-se que tudo envolve tempo, muitos cartórios e tabelionatos não fornecem na hora o documento solicitado.
– Lembre-se que também envolve dinheiro, portanto reserve uma graninha para o ITBI, para o Registro e também para os custos do Tabelionato. As vezes esquecemos mas o custo de um imóvel vai muito além do que o valora ser pago ao proprietário.

– Todas as documentações, tanto do imóvel quanto dos atuais proprietários, você pode solicitar para que os vendedores lhe forneçam, assim você não precisa ir atrás de tudo isso. No nosso caso, os vendedores eram bem enrolados e tivemos muitos problemas de comunicação durante a negociação/contrato.
Para agilizar eu achei melhor eu mesma ir atrás de todos os documentos, para evitar que a novela seguisse por muito mais tempo, e mesmo assim ficamos mais de 30 dias envolvidos com a papelada.

Importante: Se você está adquirindo seu primeiro imóvel para fins de moradia, através de financiamento e com valor de até 500 mil reais, você tem direito a 50% de desconto nas taxas de registro e escritura deste imóvel. Informe-se!

Ufa! Quanta coisa! hehehe
Quase fiquei louca com isso! Como disse, tivemos alguns problemas de comunicação e falta de agilidade nos vendedores. Admito que existiram momentos em que eu quase pensei em desistir dessa compra, pois estava irritada e totalmente desgastada!
Mas no final deu tudo certo!

Se você está nesta fase, espero ajudar de alguma forma com essas informações.
E boa sorte! 😀

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6 comentários em “Documentação

  1. Bibi…bem-vinda ao meu mundo e minha história! Exatamente isso, perfeito!!!
    Cada vez que ia para o balcão desses estabelecimentos eu já ficava de mau-humor sabendo que deveria pagar alguma coisa entre R$ 2,50 e R$ 3.00,00 kkkkkkk

    Cada “obrigado” era sucedido por um “pode passar no caixa”…quanto dinheiro e exploração para simples documentos e, vamos falar sério, falta de critério total…no Registro de Imóveis cheguei a pagar R$ 550,00 em uma averbação de 3 folhas. Por isso que tem tanta gente construindo na informalidade (o que também não acho solução).

    É bem como você disse…que desgaste e vontade de desistir! Mas é respirar, colocar a cabeça no lugar e prosseguir para frente, para o alvo!

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    1. Oi Lorena!
      Obrigada pela visita!
      Pois é, eu aguentei firme o pior é que ainda não percorri 10% dessa jornada louca que é a construção de uma casa.
      Mas vamos em frente….
      Logo chegará tua vez… importante é ter calma e não fazer nada com a cabeça quente… no fim tudo se dá um jeito! 🙂
      Beijão!

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  2. Nossa, muito bem explicadinho, parabéns 🙂 e realmente é uma parte muito chata! hehehe A casa que compramos era de um conhecido nosso e também iriamos fazer sem corretor. Mas, quando começamos a ver o estresse que seria, decidimos pegar um para fazer tudo. Foi a melhor coisa! Praticamente todo dia ele nos ligava dizendo “agora vcs precisam fazer isto”…. e nós só iamos lá e fazíamos…. já foi estressante assim e deu muita coisa errada, imagina sem corretor junto =/ E posso te dizer com toda certeza: se é o q vcs querem, não desistam! Nossa casa foi um baita rolo, tudo q podia dar errado deu… pegamos greve no banco, documentos errados, financiamento q não passava… fechamos a compra em junho e só conseguimos pegar as chaves em fevereiro do outro ano! Tinha tudo para esta casa não se nossa, mas não desistimos pois estávamos apaixonados por ela e graças a Deus estamos muito felizes lá 🙂 bjooo boa sorteee

    http://www.vidaloucadecasada.com.br

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